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Blog / LOGEMENT

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Gérer des biens en indivision

29 mai
LOGEMENT

Mai 2009

Au décès des parents, les enfants se retrouvent fréquemment propriétaires en indivision des biens de famille.

Chaque enfant possède alors un droit de propriété sur l’ensemble des biens. Il n’est toutefois pas toujours facile de gérer le patrimoine familial à plusieurs.

Si les héritiers ne demandent pas le partage des biens, ils se retrouvent en indivision.
La loi fixe les règles de fonctionnement de cette indivision légale.
Mais, les héritiers peuvent aussi décider d’organiser eux-mêmes leur indivision en rédigeant une convention.
On parle alors d’indivision conventionnelle.

L’indivision légale

La gestion de l’indivision a été assouplie par la loi du 23 juin 2006.
Jusqu’à présent, toute décision devait être prise à l’unanimité des indivisaires, unanimité souvent difficile à obtenir en raison de l’inertie, de l’opposition ou du désintérêt d’un indivisaire.

Le moindre désaccord conduisait à un blocage.
Depuis le 1er janvier 2007, certaines décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis.

La règle de l’unanimité disparaît donc pour les actes d’administration (travaux d’entretien par exemple), la décision de confier un mandat général d’administration à l’un des indivisaires ou à un tiers, la vente du mobilier indivis pour payer les charges et les dettes de l’indivision, la conclusion et le renouvellement des baux d’habitation.

En revanche, l’unanimité reste requise pour les actes les plus importants (les actes de disposition), comme la vente des biens immobiliers.
Par ailleurs, un indivisaire peut désormais prendre des mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si ces mesures ne présentent pas un caractère d’urgence.

Pour cela, il peut utiliser les fonds de l’indivision ou obliger les autres indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

L’indivision conventionnelle

Il est aussi possible d’établir, avec l’accord de tous, une convention afin de régler les règles de vie commune.
Il est d’ailleurs fortement conseillé de le faire si l’indivision s’inscrit dans la durée. La convention doit être rédigée par un notaire.
Elle peut être conclue pour 5 ans maximum (renouvelables) ou pour une durée indéterminée.
Elle permet de définir la répartition des dépenses, de décider de l’ouverture d’un compte indivis, ou l’instauration de majorités variables selon l’importance des décisions à prendre, de nommer un gérant...
Les indivisaires sont libres de fixer les règles du jeu, les conventions sont très malléables. Il est possible de faire du sur mesure.

Sortir d’une indivision

Il existe un principe selon lequel nul n’est tenu à demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil).

Ainsi, un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. Les biens en indivision ou les sommes provenant de leur vente sont alors répartis entre les indivisaires en proportion de leurs droits.

Seule exception : si les indivisaires ont rédigé une convention à durée déterminée, le partage ne peut intervenir qu’à l’échéance de celle-ci.

Le partage met fin à l’indivision. A noter, grâce à la loi de simplification et de clarification du droit, parue le 13 mai 2009 au Journal Officiel, les modalités de vente d’un bien indivis ont été assouplies. Le Tribunal de Grande instance peut désormais autoriser la vente, à condition que la demande soit faite par un ou des indivisaires détenant au moins les 2/3 des droits indivis.

En savoir plus sur le web :
Retrouvez plus d’informations et de conseils sur www.heureuxproprietaire.com

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© Rosine Maiolo - Uni-Editions - mai 2009