Succession : le sort des biens immobiliers détenus via une SCI familiale

Sommaire :

• Pourquoi créer une SCI familiale pour organiser sa succession ?
• SCI et succession : ce qu’il se passe en cas de décès d’un associé
• Optimiser la transmission avec la SCI : donations, usufruit, démembrement
• Fiscalité et droits de succession dans une SCI
   

Bien utilisée, la SCI constitue un outil privilégié de transmission. Elle vous permet notamment de transmettre progressivement un patrimoine immobilier à vos enfants.

Pourquoi créer une SCI familiale pour organiser sa succession ?

Créer une SCI familiale peut faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Cette forme de société permet d’anticiper les enjeux successoraux tout en maintenant une certaine souplesse dans l’organisation familiale. Plutôt que de transmettre un bien en indivision, vous transmettez des parts sociales de manière progressive et encadrée.

SCI familiale et succession : un outil de transmission sur mesure

La SCI familiale permet de transmettre un patrimoine immobilier par étapes, tout en gardant le contrôle sur son ou ses biens. Plutôt que de céder un bien en indivision, vous transmettez progressivement des parts sociales à vos enfants. Chaque parent peut leur donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans, en exonération de droits.

Mais cet avantage fiscal n’est qu’un levier parmi d’autres. La SCI permet aussi d’organiser la transmission grâce à :

• la donation de la nue-propriété, qui vous permet de garder l’usufruit (et donc les revenus) jusqu’à votre décès ;
• le démembrement croisé, utile pour protéger son concubin dans le cadre d’une résidence principale ;
• l’aménagement des statuts, pour encadrer l’entrée des héritiers et maintenir l’équilibre entre associés.

Ces outils offrent une transmission progressive, maîtrisée, et souvent plus avantageuse fiscalement qu’une succession classique.

Les avantages de la SCI pour éviter les conflits entre héritiers (enfants…)

L’un des grands atouts de la SCI dans une succession : elle permet d’éviter l’indivision, souvent source de tensions.

• En indivision, les décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut bloquer la gestion ou la vente d’un bien.
• Avec une SCI, ce sont les statuts qui fixent les règles : majorité simple, majorité qualifiée, gérance désignée, etc.

Un autre avantage de la SCI en matière de succession est la possibilité d’intégrer des clauses précises dans les statuts pour préserver l’entente familiale. Par exemple, vous pouvez prévoir une clause d’agrément qui empêche un héritier de vendre ses parts à une personne extérieure sans l’accord des autres associés.

La SCI familiale n’est donc pas qu’un cadre juridique : c’est un outil de transmission patrimoniale et de paix familiale, qui anticipe les conflits et donne aux héritiers une gouvernance claire et évolutive.

SCI et succession : ce qu’il se passe en cas de décès d’un associé

Anticiper un décès dans une SCI familiale permet d’éviter les mauvaises surprises. Contrairement à un bien détenu en direct, les règles de succession en cas de décès d’un associé dans une SCI obéissent à des mécanismes spécifiques. Les héritiers n’entrent pas automatiquement dans la société : tout dépend des statuts , des clauses prévues et des choix effectués en amont.

Que deviennent les parts de SCI au décès d’un associé ?

Lorsqu’un associé d’une SCI décède, ce ne sont pas les biens immobiliers eux-mêmes qui sont transmis, mais ses parts sociales. Ces parts entrent dans la succession et sont donc transmises aux héritiers selon les règles classiques (quotité disponible, réserve héréditaire...).

C’est ici qu’intervient le notaire chargé de la succession dans une SCI : il identifie les ayants droit, calcule les droits de succession et organise la transmission des parts. Si aucun aménagement n’a été prévu, les héritiers deviennent simplement associés. Cela qui peut parfois poser des difficultés de gestion, notamment s’ils sont nombreux ou en désaccord.

SCI entre époux et succession : quels droits pour le conjoint survivant ?

La situation du conjoint survivant dans une SCI dépend fortement de l’organisation patrimoniale mise en place. Contrairement à un bien détenu en propre par le couple, le conjoint n’a pas automatiquement un droit de jouissance sur la résidence principale si celle-ci appartient à une SCI.

Ces deux droits (droit temporaire d’un an et droit viager d’habitation) ne s’appliquent que lorsque la résidence principale est détenue en direct par les époux. Ce n’est pas le cas d’un bien détenu via une SCI, qui est une personne morale distincte des membres du couple.

En clair, si vous êtes mariés et que votre résidence principale est détenue via une SCI, votre conjoint survivant pourrait ne pas pouvoir y rester sans autorisation.

Clause d’agrément et succession : limiter l’entrée d’héritiers dans la SCI

La clause d’agrément est un levier important dans la succession d’une SCI. Elle permet aux associés de contrôler qui entre (ou non) dans la société au moment d’une transmission de parts, notamment en cas de décès.

Concrètement, si cette clause est activée dans les statuts, les héritiers ne deviennent pas automatiquement associés : leur entrée doit être validée par les autres membres de la SCI (souvent à l’unanimité ou à une majorité définie). C’est une façon de préserver l’équilibre de la société.

En cas de refus, les héritiers devront être indemnisés par les associés pour une valeur égale à celle des parts du défunt au jour du décès. Ils ne rentreront donc pas dans la SCI, mais recevront leur part en numéraire.

Ce point est particulièrement sensible quand il s’agit d’enfants issus d’un premier mariage, ou lorsque la SCI contient la résidence principale d’un couple non marié. Un notaire pourra vous aider à adapter la clause selon vos objectifs patrimoniaux.

Optimiser la transmission avec la SCI : donations, usufruit, démembrement

Créer une SCI familiale ne suffit pas : pour en tirer tous les avantages en matière de succession, vous devez réfléchir à la manière dont vous souhaitez organiser la transmission de vos parts. La donation, l’usufruit ou encore le démembrement croisé sont des outils puissants pour protéger vos proches tout en limitant les frais.

Donation de la nue-propriété des parts : transmettre sans se démunir

La SCI familiale permet de transmettre son patrimoine par étapes. Par exemple, au lieu de donner un appartement ou une maison à vos enfants en une seule fois, vous leur cédez progressivement des parts sociales de la SCI.

Chaque parent peut leur transmettre jusqu’à 100 000€ tous les 15 ans, en exonération de droit.

C’est une solution souvent choisie dans les stratégies de succession en famille, notamment pour réduire l’assiette des droits à payer.

Exemple de transmission progressive via une SCI familiale

Vous possédez un bien estimé à 400 000€. Plutôt que de le transmettre d’un seul bloc, vous créez une SCI et cédez progressivement vos parts à vos enfants. Grâce à l’abattement de 100 000€ par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, la transmission peut s’étaler sans fiscalité.

Résultat : vos enfants deviennent associés sans droits à payer, vous gardez la main sur la gestion, et vous évitez les blocages liés à l’indivision.

Démembrement croisé des parts de SCI : une solution pour les couples non mariés

Cette opération est conseillée aux couples non mariés, aux concubins en particulier.

Après constitution de la SCI et achat de votre résidence principale, vous vous accordez chacun mutuellement, par une vente ou une donation, 50% de l’usufruit du bien et 50% de la nue-propriété.

Vous devenez ainsi chacun nu-propriétaire de vos parts et usufruitier de celles de votre concubin.

Au premier décès, le survivant retrouve la pleine propriété (usufruit + nue-propriété) de ses parts et conserve l’usufruit des parts du défunt, la nue-propriété étant attribuée à ses héritiers. Vous pourrez au choix, rester chez vous jusqu’à la fin de vos jours ou louer le logement.

Fiscalité et droits de succession dans une SCI

Contrairement à un bien détenu en propre, la transmission de parts sociales via une SCI implique des règles fiscales spécifiques. Anticiper leur application permet de limiter les droits de succession et d’organiser la répartition du patrimoine dans de bonnes conditions.

Comment sont calculés les droits de succession sur des parts de SCI ?

En cas de décès, les parts de SCI entrent dans l’actif successoral. Le calcul des droits de succession se fait sur la valeur de ces parts, après déduction éventuelle des abattements.

Dans une SCI familiale, cette valeur est déterminée selon plusieurs critères :

• la part détenue dans la société ;
• la valorisation de l’actif immobilier détenu par la SCI ;
• l’existence d’un démembrement (nue-propriété / usufruit) ;
• la nature des clauses statutaires (agrément, indivision…).

La donation préalable de la nue-propriété permet de réduire la base taxable, et donc les droits dus.

Valorisation des parts de SCI en cas de succession : ce qu’il faut savoir

La valorisation des parts repose sur l’évaluation des biens immobiliers détenus par la SCI, minorée d’éventuels emprunts ou passifs. Mais la fiscalité tient aussi compte de facteurs de décote, comme :

• l’indivisibilité du bien (on ne vend pas une part comme un bien en pleine propriété) ;
• les restrictions dans les statuts ;
• l’absence de contrôle majoritaire.

Ces décotes peuvent atteindre 10 à 20%, voire plus, selon les cas. Ce mécanisme permet de réduire les frais de succession dans une SCI.

Compte courant d’associé et succession : faut-il anticiper ?

Lorsque vous financez des travaux ou un achat au nom de la SCI avec votre argent personnel, cela crée un compte courant d’associé. Il s’agit d’une créance que vous détenez sur la société (autrement dit, une dette de la SCI envers vous).

À votre décès, ce compte courant entre dans votre succession au même titre que vos parts. Il sera donc soumis aux droits de succession. Pour limiter l’impact fiscal, vous pouvez envisager deux pistes :

• donner ce compte courant à vos héritiers de votre vivant, dans les mêmes conditions que des parts ;
• ou le convertir en capital, pour augmenter la part sociale transmise (avec éventuellement une décote sur la valeur globale des parts).

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© Uni-médias – Dernière mise à jour Septembre 2025

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