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Investissement immobilier locatif : comment bien financer votre achat ?
18/03/2025 - 2 min de lecture
Rubrique : Budget
tout un mag pour vous
Vous envisagez un investissement locatif afin de bénéficier d’une nouvelle source de revenus, de bâtir votre patrimoine, de diminuer vos impôts ou en vue de la retraite ? Nos conseils pour maximiser votre opération de financement.
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Investir dans l'immobilier locatif permet de générer des revenus, constituer un patrimoine et optimiser sa fiscalité.
Le financement à crédit est privilégié pour maximiser l'effet levier : un apport de 10% peut cependant améliorer les conditions d’emprunt. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, mais les futurs revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul.
Les assurances sont aussi à étudier, notamment la garantie des loyers impayés pour ce type de projet.
Deux types de prêts existent : amortissable (remboursement progressif) et in fine (remboursement différé du capital, intéressant pour la fiscalité).
Avant d’investir, une étude patrimoniale et de marché est essentielle.
Diversifier les emplacements et anticiper la transmission du patrimoine optimisent la rentabilité.
Enfin, le choix du statut fiscal (LMNP, LMP, loi Malraux…) influence directement la fiscalité et doit être adapté à chaque situation.
Pour plus de détails ou compléments, lisez l’article complet !
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Sommaire :
Financer à crédit l’achat d’un appartement locatif dans le neuf, dans l’ancien avec ou sans travaux, via un dispositif de défiscalisation comme le dispositif, Malraux ou la location meublée non professionnelle, peut permettre d’optimiser le rendement de votre opération.
En matière d’investissement immobilier locatif, contrairement à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, le montant de votre apport personnel est le plus souvent limité au strict minimum. L’idée : permettre à l’investisseur de jouer à plein l'effet " levier" du crédit.
Toutefois, un apport représentant au minimum 10% du prix de la transaction - couvrant à minima les frais de notaire et de garantie -, constitue toujours un bon point. La banque sera alors plus encline à vous accorder de meilleures conditions d’emprunt.
Cela consiste à utiliser la dette pour augmenter sa capacité d'investissement en mobilisant le moins possible d'apport personnel et accroître ainsi son capital sur le long terme. Les loyers perçus devant idéalement couvrir les remboursements de l'emprunt et les frais.
Toutefois, les rendements locatifs peuvent contraindre les investisseurs à compléter le loyer par un effort de trésorerie personnel pour couvrir la totalité de l’échéance de prêt immobilier.
Avant d’accepter votre demande de prêt immobilier pour financer tout ou partie de votre investissement locatif, la banque doit au préalable évaluer votre capacité de remboursement. Il s’agit d’une obligation légale.
En pratique, cela passe par l’établissement de votre taux d’endettement. Il exprime le rapport entre vos charges et vos revenus. En règle générale, selon recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), il ne doit pas représenter plus de 35% de vos ressources.
Le calcul du taux d’endettement pour un investisseur tient compte de ses futurs revenus locatifs. Prenez-rendez-vous avec votre conseiller bancaire. Selon votre projet, il vous appliquera la formule optimale.
Généralement, les banques conditionnent l’octroi d’un crédit immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur (également appelée assurance de prêt, ou anciennement assurance décès invalidité ADI). Une exigence réduite toutefois dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, en raison de la perception de loyers.
La plupart des établissements réclament uniquement une couverture décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Cependant, rien ne vous empêche d’élargir vos garanties à l'invalidité (totale, partielle…) ou à la perte d’emploi pour vous et votre éventuel co-emprunteur. Il est par ailleurs recommandé de se couvrir contre le risque d’impayé des loyers et de vacance locative via une assurance Garantie locative.
Découvrez les avantages de l’assurance emprunteur du Crédit Agricole, et de toutes ses garanties.
Vous aimerez aussi : Que faut-il vérifier avant de signer une assurance emprunteur ?
S’il s’agit de votre première opération pour investir en locatif, en principe, un prêt classique dit aussi « amortissable », vous sera proposé par la banque. Avec lui, vos futurs loyers rembourseront chaque mois une portion de vos intérêts et du capital emprunté.
En revanche, si vous percevez déjà des revenus fonciers et que votre taux marginal d’imposition se situe dans les tranches hautes, un prêt in fine pourra éventuellement être envisagé. Le capital étant remboursable en une seule fois à l’échéance, ce montage permet d’augmenter les intérêts déductibles.
Si vous êtes soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), rapprochez-vous de votre conseiller. Les prêts in fine sont désormais considérés par l’Administration fiscale comme des prêts « amortissables ».
L’achat d’un appartement locatif dans le cadre de la constitution d’un patrimoine immobilier ne s’improvise pas.
Avant de vous engager dans une opération immobilière, prenez le temps de vous assurer qu’elle répond bien à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.
Suivant vos projets à court et moyen terme, votre taux d’imposition actuel et futur, la composition de votre patrimoine et votre situation personnelle (mariage, divorce, famille recomposée, actif, retraité…), la solution proposée par votre conseiller pourra considérablement varier.
En amont, pensez à déterminer votre mode d’acquisition : achat en nom personnel, par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), d’une « holding » … Au Crédit Agricole, votre conseiller peut vous aider dans cette réflexion.
À lire également : Comment calculer son patrimoine immobilier ?
Un point essentiel à ne pas négliger, en particulier si vous choisissez de demander l’application d’un dispositif fiscal incitatif. Car certains professionnels peu scrupuleux sévissent sur ce marché.
Pour sécuriser au maximum votre investissement, préférez une enseigne connue avec pignon sur rue. Un choix en principe gage de sérieux et de tranquillité, tant sur la qualité intrinsèque de la construction dans le neuf, que pour la gestion locative du bien par la suite.
« On achète bien ce que l’on connait bien. » Une maxime qui doit s’appliquer à tout investissement immobilier. Pour trouver le bon logement au bon prix, commencez par déterminer des périmètres de recherche et une typologie de bien (studio, F3, loft, m² souhaités…), puis faites le tour du marché en agences et sur les sites internet spécialisés.
Neuf, ancien ou VEFA (Vente future en l’état d’achèvement) : effectuer des visites sur place pour jauger de l’état du bien et de son emplacement (commerces, transports, écoles…) reste le seul moyen efficace d’évaluer son potentiel locatif et sa capacité future de revente.
Le paramètre le plus important pour un investissement immobilier est le marché locatif. Celui-ci doit être dynamique et pérenne. Faire une recherche des biens à louer sur la zone géographique vous donnera l'état du marché locatif.
Vous pouvez également faire appel aux agents du réseau d'agences immobilières Square Habitat du Crédit Agricole. Ceux-ci sélectionnent les biens immobiliers qui vous sont proposés en fonction de leur potentiel de revalorisation et leur marché locatif.
Au moment de réaliser des estimations de rendement dans le domaine de l’immobilier, certains interlocuteurs auraient tendance à minorer vos charges et à majorer vos recettes. Résultat, un investissement, a priori séduisant sur le papier, peut se révéler décevant en réalité.
Pour vous engager en toute connaissance de cause, n’hésitez pas à solliciter votre conseiller bancaire. Faites procéder à plusieurs calculs auprès d’organismes distincts.
L’agence d’information pour le logement la plus proche de chez vous (coordonnées sur anil.org) peut aussi vous aider dans cette démarche.
Logement inoccupé, gros travaux votés dans la copropriété, impayés de loyers, dégradations… : la vie d’un propriétaire bailleur peut connaître de nombreux aléas. Mieux vaut le savoir avant, et s’y préparer.
Comment ?
Comme pour tout placement, la diversification ne peut que faire du bien à votre patrimoine immobilier. Ouvrez-le notamment à différentes zones géographiques en France : à Paris comme en province, voire en outre-mer (avec pour cette zone la difficulté de se rendre sur place pour suivre son bien et la difficulté à revendre).
L’idée : profiter de secteurs plus attractifs et rentables ou à la dynamique émergente ; ainsi que de dispositifs offrant des avantages fiscaux locaux spécifiques, comme le Girardin immobilier en Corse et dans les DROM-COM.
L’immobilier entre dans la composition du patrimoine d’une grande partie des Français. Un plébiscite qui tient notamment à leur volonté de transmettre un capital à leurs proches.
Vous pouvez notamment anticiper cette question dès l’achat, en optant par exemple pour une acquisition via une société civile immobilière (SCI).
Ensuite, passé 60 ans et plus, vous pourrez également commencer à réaliser des donations en pleine propriété ou en démembrement afin de conserver l’usufruit du bien. L’intérêt de cette dernière option : conserver le droit d’occuper le logement ou de le louer afin d’en percevoir les revenus.
À lire également : Succession : le sort des biens immobiliers détenus via une SCI familiale
il convient d’étudier quel statut ou quel dispositif s’appliquera à votre situation personnelle dans les meilleures conditions : Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ou encore la loi Malraux ou le Girardin outre-mer.
La réglementation évoluant en permanence, parlez-en à votre conseiller bancaire. Il existe certainement un régime correspondant à votre situation personnelle.
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© Uni-médias – Dernière mise à jour Mars 2025
Article à caractère informatif et publicitaire.
Certains produits et services mentionnés dans cet article peuvent être commercialisés par le Crédit Agricole : renseignez-vous sur leur disponibilité dans votre Caisse régionale.
La souscription à ces produits et services peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale. Accédez au détail de ces produits et services en cliquant sur les liens hypertexte prévus à cet effet dans la présente page Internet.
Un prêt immobilier est toujours accordé sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant d’un prêt concernant l’acquisition ou la construction d’un logement, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
Les contrats Assurance Emprunteur sont assurés par Predica et Pacifica, entreprises régies par le code des assurances. Accédez aux mentions légales complètes ici
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