Immobilier : SCI, la solution pour acheter à deux sans être marié ?

Au regard de la loi, les concubins sont comme des étrangers l’un pour l’autre, et n’ont pas de lien de parenté. En cas d’héritage, notamment grâce à des dispositions testamentaires, les droits de succession sont particulièrement élevés et l’indivision qui peut en résulter est particulièrement difficile à gérer. Pour se protéger mutuellement, l'achat d'un logement en SCI (Société civile immobilière) est une solution à envisager.

LA SCI, UNE SOLUTION À CREUSER POUR SE PROTÉGER ENTRE CONCUBINS

Pour éviter cela, une solution est la création, ensemble, d’une Société civile immobilière (SCI), au travers de laquelle on achète le logement commun, ou à laquelle l’un des concubins apporte le logement dont il est déjà propriétaire.

L’objectif : permettre au concubin survivant de rester dans le logement et lui éviter le paiement d’importants droits de succession.

ACHETER EN SCI : D’ABORD UN PETIT COURS SUR LE DROIT DE PROPRIÉTÉ

Pas de panique, c’est assez simple ! Le droit de propriété sur un bien se décompose en 3 différents droits :

La nue-propriété, c’est le droit de disposer de la chose (la vendre, la détruire…);
L’usus, c’est le droit d’utiliser la chose (habiter un logement par exemple);
Le fructus, c’est le droit de recueillir les revenus générés par la chose (les fruits d’un arbre ou les loyers d’un logement mis en location).

Dans certains actes juridiques (donation, transmission…) on peut traiter séparément ces 3 dimensions de la propriété. C’est ce qu’on appelle un « démembrement de propriété ».

CRÉER UNE SCI À DEUX, C’EST DÉCOUPER LA PROPRIÉTÉ

Revenons donc à notre SCI que vous constituez à deux : vous créez une société civile, dont chacun des concubins détient des parts de la SCI à hauteur de sa participation au capital.
Mais au lieu que ces parts lui appartiennent « en pleine propriété », il est possible de prévoir un « démembrement croisé des parts ». Avec cette technique, chacun des concubins reçoit « l’usufruit » (usus+fructus) des parts dont la nue-propriété est détenue par l’autre, et inversement !
Au décès du premier des deux concubins, le concubin survivant récupère la pleine propriété (qui englobe l'usufruit et la nue-propriété) des parts qu’il détenait, sans aucun droit de succession !

Résultat : cette solution permet au survivant de rester dans le logement commun jusqu’à son décès, sans droits de succession liés au logement.

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ET FAIRE UNE SCI QUAND ON A DES ENFANTS ?

Si vous avez des enfants tous les deux, au décès du premier concubin, suite au démembrement croisé, la nue-propriété des parts du défunt est transmise à vos enfants communs.
Au décès du second conjoint, vos enfants récupéreront la pleine propriété des parts qu’ils détenaient déjà en nue-propriété, sans droits de succession à payer, et hériteront complètement des parts détenues par le dernier parent décédé. Dans ce cas les droits de mutation à titre gratuit sont susceptibles d’être dus.

Résultat : non seulement ce mécanisme en SCI vous permet de protéger votre concubin(e), mais il vous permet en plus de transmettre en douceur le logement à vos enfants.

BON À SAVOIR

SCI, démembrement… Ces mécanismes sont efficaces mais complexes. Il est donc impératif de prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un avocat.

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Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel. Seule une consultation auprès d’un avocat peut régler votre situation.

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