Investissement dans l’immobilier en Cosse : principes, conditions et avantages fiscaux

20/06/2019 - 2 min de lecture

Rubrique : Epargne

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Investissement dans l’immobilier en Cosse : principes, conditions et avantages fiscaux

Créé le 1er janvier 2017 en remplacement des dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien », le dispositif d’incitation fiscale Louer abordable, dit « Cosse » offre un abattement de 15 % à 85 % sur les montants des loyers. Focus sur ses principales caractéristiques.

Le dispositif d'investissement locatif « Louer abordable », appelé aussi loi Cosse ancien, offre une déduction spécifique aux investisseurs qui s’engagent à louer à des ménages modestes.

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ACHETER EN LOI COSSE : POUR QUELS INVESTISSEURS ?

Conditionné par la signature d’une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah), le dispositif Cosse ancien s'adresse aux investisseurs qui, en contrepartie d’un engagement de location, désirent alléger leur impôt en procédant à une déduction spécifique supplémentaire sur leurs revenus fonciers.

En plus des frais et des charges (travaux, charges de copropriété, taxe foncière...) déductibles des loyers perçus, ils bénéficient également d’une déduction spécifique supplémentaire dont le taux varie en fonction de la localisation géographique du logement et selon la convention conclue avec l’ANAH. Ce qui conduit à réduire leurs revenus fonciers, voire à générer un déficit foncier imputable sur leur revenu global. A compter de l’imposition en 2019, les déficits fonciers issus de la location dans le cadre du dispositif COSSE résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt, pourront être imputés sur le revenu global dans la limite de 15 300€ (contre 10 700€ auparavant).

BON À SAVOIR

Le dispositif Cosse n’autorise pas la location du bien à ses proches (ascendants, descendants, conjoint).

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS PAR LA LOI COSSE ?

Il peut s’agir de logements récents ou anciens, collectifs (appartement) ou individuels (maison). Ils doivent être loués nus au titre de résidence principale pendant un minimum de 6 ans, délai porté à 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah.

Ils doivent se situer dans des zones se caractérisant par un « déséquilibre important » (zones A, ABis et B1) ou un « déséquilibre » (zone B2) entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au parc locatif existant. Les logements situés en zone C quant à eux bénéficient, depuis le 1^er janvier 2019, d’une déduction fiscale uniquement en cas de réalisation de travaux d’amélioration.

BON À SAVOIR

Le détail des zones géographiques est consultable sur le site du ministère de la Cohésion de territoires.

QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER ?

Un investisseur optant pour le dispositif « Louer abordable » doit pratiquer des loyers plafonnés, variables selon la localisation du bien et la convention choisie (intermédiaire, social, très social).

PLAFONDS DE LOYERS APPLICABLES EN 2018 EN EUROS/M² PAR MOIS
	Zone Abis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Loyer "intermédiaire"	16,96	12,59	10,15	8,82	8,82
Loyer "social"	11,86	9,13	7,86	7,55	7,00
Loyer "très social"	9,23	7,10	6,12	5,86	5,44

Source : Anah.

Le bailleur doit par ailleurs veiller à ce que les ressources du locataire ne dépassent pas les différents plafonds de ressources fixés chaque année par décret.

QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX DU DISPOSITIF « LOUER ABORDABLE » ?

Plus le bailleur choisit une zone tendue, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est fort, plus sa déduction fiscale est importante.

Dans les zones A, ABis et B1, elle s’élève à :

30 % des revenus bruts tirés de la location pour un secteur intermédiaire
70 % des revenus bruts tirés de la location pour un secteur social ou très social.

Dans la zone B2, elle représente :

15 % des revenus bruts tirés de la location pour un secteur intermédiaire
50 % des revenus bruts tirés de la location pour un secteur social ou très social.

Dans la zone C, elle correspond, depuis le 1er janvier 2019 à 50 % des revenus bruts pour un secteur social ou très social, à condition toutefois de s’engager à réaliser des travaux d'amélioration dans le logement loué prévus à l’article L 321-4 du code de la construction.

BON À SAVOIR

Lorsque le propriétaire choisit de confier la gestion de son bien à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé (on parle « d’intermédiation locative »), la déduction fiscale est portée à 85% dans toutes les zones.

A lire également : Pinel, Malraux, LMP/LMNP… : quel dispositif immobilier choisir ?

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